Acta de transparencia hipotecaria
Antes de firmar un préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario exige que el prestatario acuda al notario de su elección para recibir asesoramiento gratuito sobre las condiciones del préstamo. El notario lo hace constar en el acta de transparencia.
- Normativa
- Ley 5/2019, de crédito inmobiliario
- Quién comparece
- Prestatarios, fiadores e hipotecantes
- Plazo de la entidad
- Documentos 10 días naturales antes de firmar
- Coste para el prestatario
- Sin arancel notarial
Qué es el acta de transparencia
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, refuerza la protección de las personas físicas que contratan préstamos garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial o destinados a adquirir o conservar terrenos o inmuebles construidos o por construir. Uno de sus pilares es el control de transparencia material que realiza el notario antes de la firma.
La entidad prestamista debe entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales a la firma, la documentación precontractual del préstamo. En ese plazo, el prestatario comparece ante el notario elegido por él, que comprueba que la documentación se ha entregado en tiempo y forma, le explica las cláusulas y resuelve sus dudas.
El notario recoge todo ello en un acta notarial, en la que consta también que el prestatario ha respondido a un test sobre el contenido del préstamo. Sin esta acta, el notario no puede autorizar la escritura de préstamo hipotecario.
Cuándo es obligatoria
El acta de transparencia es necesaria en los préstamos incluidos en el ámbito de la Ley 5/2019, entre otros:
- Préstamos hipotecarios para la compra de vivienda concedidos a personas físicas.
- Préstamos garantizados con hipoteca sobre la vivienda u otro inmueble de uso residencial, cualquiera que sea su finalidad.
- Subrogaciones de un nuevo deudor en un préstamo hipotecario, por ejemplo al comprar una vivienda hipotecada.
- Préstamos en los que intervienen fiadores o hipotecantes no deudores personas físicas, que también deben recibir el asesoramiento.
Documentación necesaria
Documentación que entrega la entidad
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
- Copia del proyecto de contrato de préstamo.
- Información sobre la distribución de los gastos entre prestamista y prestatario.
- En préstamos a tipo variable, documento sobre la evolución del índice de referencia.
- Condiciones de los seguros que se exijan, en su caso.
Del prestatario
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor de todos los prestatarios, fiadores e hipotecantes.
- Estado civil y régimen económico matrimonial.
La entidad remite la documentación a la notaría elegida por medios telemáticos. Si la escritura se firma en otra notaría, ambas se coordinan para que el acta conste antes de la firma.
Cómo se tramita
Elección de notario
El prestatario comunica a la entidad la notaría que ha elegido. La ley le reconoce este derecho y la entidad no puede imponerle otra.
Entrega de la documentación
La entidad entrega al prestatario la documentación precontractual y la remite a la notaría al menos diez días naturales antes de la firma.
Comparecencia ante el notario
El prestatario y, en su caso, fiadores e hipotecantes comparecen personalmente. El notario verifica los plazos y documentos, explica las cláusulas relevantes y resuelve sus dudas.
Test y autorización del acta
El prestatario responde a un test sobre el contenido del préstamo y el notario autoriza el acta. La escritura de préstamo puede firmarse a partir del día siguiente.
Qué revisa el notario
En la comparecencia el notario presta especial atención a las cuestiones con mayor repercusión económica para el prestatario:
- El tipo de interés, fijo, variable o mixto, y la forma de cálculo de las cuotas.
- Las comisiones de amortización anticipada y los límites que establece la ley.
- Las consecuencias del impago y las condiciones del vencimiento anticipado.
- Los productos o servicios vinculados o combinados, como seguros.
- La distribución de los gastos de constitución del préstamo.
Aranceles e impuestos
La Ley 5/2019 establece que la actuación notarial de asesoramiento previo no devenga arancel para el prestatario. En cuanto a la escritura de préstamo hipotecario, la ley atribuye al prestamista los honorarios notariales de la escritura matriz y los gastos de registro y gestoría; las copias corresponden a quien las solicita y la tasación al prestatario.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura de préstamo hipotecario corresponde, con carácter general, a la entidad prestamista.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir el notario que levanta el acta de transparencia?
Sí. La ley reconoce al prestatario el derecho a elegir notario. Puede comunicar a la entidad que desea firmar en la notaría de su confianza, también en Blanes, aunque la oficina bancaria esté en otra localidad.
¿Cuánto tiempo antes debo acudir a la notaría?
La entidad debe entregarle la documentación al menos diez días naturales antes de la firma. Dentro de ese periodo, y como mínimo el día anterior a la escritura, debe comparecer ante el notario para el acta.
¿Tiene coste el acta de transparencia?
No para el prestatario. La Ley 5/2019 dispone que este asesoramiento notarial previo no devenga arancel. La escritura de préstamo tiene su propio régimen de gastos.
¿Pueden firmar el acta y la hipoteca el mismo día?
No. La ley exige que el acta se otorgue con carácter previo a la escritura de préstamo, de modo que el prestatario disponga de tiempo para reflexionar. En la práctica, la escritura puede firmarse a partir del día siguiente.
¿Tienen que acudir también los avalistas?
Sí. Los fiadores y los hipotecantes no deudores personas físicas deben recibir igualmente la documentación y comparecer ante el notario para recibir el asesoramiento.
¿Qué ocurre si cambian las condiciones después del acta?
Si la entidad modifica condiciones relevantes del préstamo, deberá entregar nueva documentación y será necesario un nuevo control de transparencia antes de firmar.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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