Cesión de nuda propiedad en Blanes
La cesión de la nuda propiedad permite transmitir un inmueble, por venta o donación, reservándose el usufructo, es decir, el derecho a seguir usándolo y percibiendo sus rentas de por vida o durante el plazo pactado. Se formaliza en escritura pública ante notario.
- Quién interviene
- Propietario cedente y nudo propietario
- Formas de cesión
- Compraventa o donación
- Normativa del usufructo
- Libro quinto del Código civil de Cataluña
- IBI tras la cesión
- Corresponde al usufructuario
Qué es la cesión de nuda propiedad
La propiedad plena de un bien puede desdoblarse en dos derechos: el usufructo, que atribuye el uso y disfrute del bien y la percepción de sus frutos y rentas, y la nuda propiedad, que es la titularidad del bien desprovista de ese disfrute. La cesión de nuda propiedad consiste en transmitir esta última conservando el cedente, o atribuyendo a un tercero, el usufructo.
El usufructo puede ser vitalicio o temporal. Cuando se extingue, por fallecimiento del usufructuario o por el transcurso del plazo, el nudo propietario adquiere automáticamente la propiedad plena sin necesidad de un nuevo título, mediante la llamada consolidación del dominio.
En Cataluña, los derechos de usufructo están regulados en el Libro quinto del Código civil de Cataluña, que establece las facultades y obligaciones del usufructuario, como conservar el bien, atender las reparaciones ordinarias y los gastos y tributos que gravan su disfrute.
Cuándo se utiliza
La cesión de la nuda propiedad responde a objetivos diversos:
- Personas mayores que venden la nuda propiedad de su vivienda para obtener liquidez sin dejar de habitarla.
- Padres que donan la nuda propiedad a sus hijos reservándose el usufructo, como forma de anticipar la sucesión.
- Inversores que adquieren la nuda propiedad a un precio inferior al de la propiedad plena, con la perspectiva de consolidar el dominio en el futuro.
- Ordenación del patrimonio familiar en combinación con testamento, heredamiento o pacto sucesorio.
Documentación necesaria
De las partes
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor.
- Estado civil y régimen económico matrimonial.
- Si se trata de una donación, relación de parentesco entre donante y donatario.
- Si se trata de una compraventa, justificación de los medios de pago.
Del inmueble
- Título de propiedad.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, cuando sean exigibles.
Si la vivienda está hipotecada, conviene comunicarlo a la notaría con antelación para valorar sus efectos y, en su caso, la intervención de la entidad acreedora.
Cómo se tramita
Asesoramiento previo
El notario explica las diferencias entre ceder por venta o por donación, la duración del usufructo y las consecuencias civiles, sucesorias y fiscales de cada opción.
Preparación de la escritura
La notaría revisa el título y la información registral y redacta la escritura fijando la duración del usufructo y el valor de cada derecho.
Otorgamiento
Las partes firman ante el notario, que comprueba su identidad y capacidad y, en caso de venta, identifica los medios de pago.
Impuestos e inscripción
Se presentan las autoliquidaciones correspondientes y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel aprobado por el Real Decreto 1426/1989, igual en todas las notarías.
Si la cesión se hace por compraventa, el adquirente tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) sobre el valor de la nuda propiedad; si se hace por donación, el donatario tributa por el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) ante la Agència Tributària de Catalunya, con las reducciones o bonificaciones que puedan corresponder según el parentesco. El valor del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad se determina conforme a reglas legales que tienen en cuenta la edad del usufructuario. El cedente puede tributar por la plusvalía municipal (IIVTNU) y por la ganancia patrimonial en el IRPF. La extinción posterior del usufructo puede tener consecuencias fiscales que dependen del título de adquisición de la nuda propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir viviendo en mi casa después de vender la nuda propiedad?
Sí. Precisamente esa es la finalidad de reservarse el usufructo vitalicio: el cedente conserva el derecho a habitar la vivienda o a alquilarla durante toda su vida, aunque la titularidad haya pasado al nudo propietario.
¿Quién paga el IBI y los gastos de comunidad?
El IBI corresponde al titular del usufructo. En cuanto a los gastos, el usufructuario atiende con carácter general los ordinarios y de conservación, mientras que las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario, salvo pacto distinto.
¿Qué ocurre cuando fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario adquiere la propiedad plena. Basta con acreditar el fallecimiento ante el Registro de la Propiedad para que se cancele el usufructo.
¿Puede el nudo propietario vender el inmueble?
Puede vender su nuda propiedad, pero el adquirente deberá respetar el usufructo hasta su extinción. Para vender la propiedad plena es necesario que concurran tanto el nudo propietario como el usufructuario.
¿La donación de la nuda propiedad cuenta para la legítima?
En Cataluña las donaciones pueden imputarse a la legítima cuando así se establece o en los casos previstos por la ley. Conviene definir este extremo en la propia escritura de donación.
¿Es lo mismo que una hipoteca inversa?
No. En la cesión de nuda propiedad se transmite la titularidad del inmueble. En la hipoteca inversa el propietario conserva la propiedad y obtiene un préstamo garantizado con ella, que se liquida normalmente tras su fallecimiento.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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