Compraventa de inmuebles en Blanes
La escritura pública de compraventa transmite la propiedad de una vivienda, local o terreno con plena seguridad jurídica. El notario comprueba la titularidad y las cargas, controla los medios de pago y remite la escritura al Registro de la Propiedad el mismo día de la firma.
- Quién interviene
- Vendedor, comprador y, en su caso, el banco
- Información registral
- Consultada por la notaría antes de la firma
- Documentos clave
- Título, IBI, eficiencia energética y cédula
- Inscripción
- Presentación telemática al Registro
Qué es la compraventa ante notario
La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble y el comprador a pagar un precio en dinero. Aunque el contrato es válido en documento privado, la escritura pública es necesaria en la práctica para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad, obtener financiación hipotecaria y oponer el derecho frente a terceros.
Antes de la firma, el notario obtiene información actualizada del Registro, verifica la identidad y capacidad de los otorgantes, comprueba que el vendedor puede disponer del bien y que se aportan los documentos exigidos por la normativa estatal y catalana. También identifica los medios de pago empleados, conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales.
Tras la firma, la notaría remite telemáticamente una copia al Registro de la Propiedad, lo que protege al comprador frente a cualquier actuación posterior sobre la finca, y comunica la transmisión a las administraciones tributarias y al Catastro.
Cuándo interviene el notario
La notaría puede intervenir en todas las fases de la operación:
- En el contrato de arras o en la opción de compra previos a la escritura.
- En la escritura de compraventa, sola o junto con el préstamo hipotecario del comprador.
- En la cancelación de la hipoteca del vendedor, que suele hacerse con parte del precio.
- En compraventas con compradores o vendedores extranjeros o no residentes, con las comprobaciones fiscales específicas.
Documentación necesaria
Del vendedor
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor; los extranjeros, también el NIE.
- Título de propiedad.
- Último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas.
- Certificado de eficiencia energética inscrito en el registro del Institut Català d'Energia (ICAEN).
- Cédula de habitabilidad en vigor, salvo los supuestos excepcionales previstos en la normativa catalana.
- Datos del préstamo hipotecario pendiente, si existe.
Del comprador
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor.
- Estado civil y régimen económico matrimonial.
- Justificación de los medios de pago: transferencias, cheques bancarios y su procedencia.
- Si financia la compra, la documentación del préstamo y el acta de transparencia previa.
En Cataluña, la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada y es exigible, como regla general, en las transmisiones de viviendas. El certificado de eficiencia energética debe ponerse a disposición del comprador y su etiqueta debe figurar en la publicidad de la venta.
Cómo se tramita
Encargo y documentación
Las partes, la agencia o la entidad financiera facilitan a la notaría los datos de la operación y la documentación del inmueble y de los otorgantes.
Comprobaciones previas
La notaría solicita la información registral, revisa las cargas, la situación con la comunidad y los certificados, y prepara el borrador de la escritura.
Firma
Vendedor y comprador comparecen ante el notario, que lee o explica la escritura, identifica los medios de pago y recoge el consentimiento de ambos.
Registro e impuestos
La notaría remite la escritura al Registro el mismo día. El comprador presenta la autoliquidación del impuesto que corresponda y se procede a la inscripción.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel aprobado por el Real Decreto 1426/1989, igual en todas las notarías. Salvo pacto, corresponden al vendedor los gastos de la escritura matriz y al comprador los de la primera copia y los posteriores.
El comprador de una vivienda de segunda mano paga, con carácter general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP); si la vivienda es nueva y la vende un promotor, se aplica el IVA y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD). En ambos casos se liquidan ante la Agència Tributària de Catalunya. El vendedor tributa por la plusvalía municipal (IIVTNU) ante el Ayuntamiento y, en su caso, por la ganancia patrimonial en el IRPF o en el impuesto sobre la renta de no residentes, con las retenciones que procedan. El IBI del año corresponde a quien sea propietario el 1 de enero, sin perjuicio del prorrateo que acuerden las partes.
Preguntas frecuentes
¿Quién elige al notario en una compraventa?
La ley reconoce al consumidor el derecho a elegir notario. Cuando la compraventa se financia con un préstamo hipotecario, el prestatario elige el notario ante el que firmará el acta de transparencia y la escritura.
¿Qué es el certificado de eficiencia energética y quién lo aporta?
Es el documento que califica el consumo energético del inmueble. Lo obtiene el vendedor a través de un técnico competente y, en Cataluña, debe estar inscrito en el registro del ICAEN. Debe entregarse al comprador en la compraventa.
¿Puedo vender una vivienda sin cédula de habitabilidad?
En Cataluña la cédula es exigible, como regla general, para transmitir una vivienda. La normativa prevé excepciones limitadas, por ejemplo cuando la vivienda se adquiere para rehabilitarla, que el notario valorará en cada caso.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En la compraventa el obligado al pago es el vendedor, por ser quien transmite. Desde la reforma de 2021 no se tributa si no existe incremento real de valor, y el contribuyente puede optar por el método de cálculo que le resulte más favorable.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene deudas con la comunidad?
El inmueble responde de determinadas deudas con la comunidad de propietarios aunque cambie de dueño. Por ello el vendedor debe aportar el certificado del estado de deudas y, si existen, es habitual saldarlas en el momento de la firma.
¿Cuándo pasa a ser mío el inmueble?
La propiedad se transmite con el otorgamiento de la escritura, que equivale a la entrega. La remisión telemática al Registro ese mismo día protege su adquisición frente a terceros hasta que se practique la inscripción.
¿Qué ocurre si el vendedor no es residente en España?
El comprador debe retener una parte del precio e ingresarla en Hacienda a cuenta del impuesto sobre la renta de no residentes del vendedor. La notaría le informará del procedimiento y de la documentación necesaria.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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