Dación en pago ante notario en Blanes
La dación en pago es el acuerdo por el que el deudor entrega un bien, habitualmente su vivienda hipotecada, al acreedor para extinguir total o parcialmente la deuda. Se formaliza en escritura pública, en la que el notario informa a las partes de su alcance.
- Quién interviene
- Deudor, acreedor y, en su caso, fiadores
- Requisito esencial
- Aceptación expresa del acreedor
- Efecto sobre la deuda
- Total o parcial, según lo que se pacte
- Inscripción
- Registro de la Propiedad competente
Qué es la dación en pago
La dación en pago es un negocio jurídico en virtud del cual el deudor, con el consentimiento del acreedor, le transmite la propiedad de un bien distinto de la prestación debida para extinguir la obligación. En el ámbito inmobiliario, lo más frecuente es que el titular de un préstamo hipotecario entregue la vivienda a la entidad financiera a cambio de cancelar la deuda.
No es un derecho del deudor: requiere siempre la aceptación del acreedor, que valora si le interesa recibir el inmueble. Las partes deben precisar en la escritura si la entrega extingue la totalidad de la deuda o solo una parte, y qué ocurre con los fiadores y con las cantidades que pudieran quedar pendientes.
Para deudores en situación de especial vulnerabilidad, el Código de Buenas Prácticas bancarias establecido por el Real Decreto-ley 6/2012, al que pueden adherirse las entidades, contempla la dación en pago de la vivienda habitual como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, con la posibilidad de permanecer en ella en régimen de alquiler durante un tiempo. La legislación catalana de vivienda prevé también medidas de protección en estos supuestos.
Cuándo se utiliza
La dación en pago suele plantearse en estas situaciones:
- Cuando el deudor no puede atender las cuotas del préstamo hipotecario y desea evitar un procedimiento de ejecución.
- Cuando el valor del inmueble permite cubrir la deuda y la entidad acepta recibirlo en lugar del dinero.
- Como medida del Código de Buenas Prácticas para deudores que cumplen los requisitos de vulnerabilidad.
- Entre particulares o empresas, para saldar deudas de cualquier naturaleza mediante la entrega de un bien.
Documentación necesaria
Del deudor y de los fiadores
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor.
- Estado civil y, en su caso, régimen económico matrimonial.
- Escritura de préstamo hipotecario y documentación de la deuda.
- Acuerdo o propuesta de la entidad acreedora con las condiciones de la dación.
Del inmueble
- Título de propiedad.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas.
- Certificado de eficiencia energética y, si es una vivienda, cédula de habitabilidad cuando sea exigible.
Conviene que el acuerdo con la entidad se concrete por escrito antes de la firma, indicando expresamente si la deuda queda totalmente extinguida y si se libera a los fiadores. La notaría puede revisar ese acuerdo con usted.
Cómo se tramita
Negociación con el acreedor
El deudor solicita la dación en pago a la entidad, que analiza su situación y el valor del inmueble y, en su caso, comunica su aceptación y condiciones.
Preparación de la escritura
La notaría recibe la documentación, comprueba la situación registral y las cargas posteriores a la hipoteca, y redacta la escritura.
Firma ante notario
Deudor, acreedor y, en su caso, fiadores firman la escritura. El notario explica el efecto extintivo pactado y verifica que el consentimiento se presta de forma libre e informada.
Inscripción y fiscalidad
La escritura se inscribe a nombre del acreedor y se presentan las declaraciones tributarias que correspondan.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel aprobado por el Real Decreto 1426/1989, igual en todas las notarías. Es habitual que la distribución de los gastos forme parte del acuerdo con la entidad.
La adquisición del inmueble por el acreedor puede quedar sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) o al IVA, según quién transmita y la naturaleza del bien. La normativa prevé exenciones en el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU, plusvalía municipal) y en el IRPF para la dación en pago de la vivienda habitual cuando se cumplen determinados requisitos. La notaría le informará sobre su aplicación en su caso.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco negarse a aceptar la dación en pago?
Sí. Con carácter general la dación en pago requiere el acuerdo del acreedor. Solo en el marco del Código de Buenas Prácticas, para entidades adheridas y deudores que cumplan los requisitos legales, se contempla como medida a la que el deudor puede acogerse.
¿Queda cancelada toda la deuda?
Depende de lo pactado. La escritura debe indicar si la entrega del inmueble extingue la totalidad de la deuda o solo la cantidad equivalente a su valor. Si queda un saldo pendiente, el deudor y los fiadores seguirán respondiendo de él.
¿Qué ocurre con los fiadores o avalistas?
Su situación debe regularse expresamente. Si la deuda se extingue en su totalidad, la fianza queda sin efecto; si la extinción es parcial, conviene precisar si se mantiene respecto del saldo restante.
¿Tengo que pagar la plusvalía municipal?
La ley contempla una exención de la plusvalía municipal para la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante cuando no dispongan de otros bienes suficientes para satisfacer la deuda. Si no se cumplen esos requisitos, el impuesto puede devengarse.
¿Puedo seguir viviendo en la casa tras la dación?
Solo si se acuerda. El Código de Buenas Prácticas prevé que el deudor pueda permanecer en la vivienda en régimen de alquiler durante un periodo, y la normativa catalana contempla supuestos de alquiler social. Debe concretarse en el acuerdo con la entidad.
¿Qué pasa si hay otras cargas posteriores a la hipoteca?
El acreedor adquiere el inmueble con las cargas inscritas. Por ello, la existencia de embargos u otras hipotecas posteriores puede condicionar su aceptación. La notaría comprobará la situación registral antes de la firma.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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