División horizontal en Blanes
La escritura de división horizontal constituye el régimen de propiedad horizontal de un edificio: describe cada vivienda, local o plaza como finca independiente, fija su cuota de participación y permite venderlas, hipotecarlas o heredarlas por separado.
- Quién la otorga
- El propietario o propietarios del edificio
- Normativa aplicable
- Libro quinto del Código civil de Cataluña
- Contenido esencial
- Descripción de elementos privativos y cuotas
- Inscripción
- Registro de la Propiedad competente
Qué es la división horizontal
La propiedad horizontal es el régimen jurídico que permite que un edificio se divida en distintos elementos privativos, como viviendas, locales, trasteros o plazas de aparcamiento, cada uno con su propietario, que comparten a la vez la titularidad de los elementos comunes: el suelo, la estructura, la fachada, la cubierta, las escaleras o las instalaciones generales.
En Cataluña este régimen está regulado en el Libro quinto del Código civil de Cataluña. El documento que lo crea es el título constitutivo, que se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. A partir de su inscripción, cada elemento privativo pasa a ser una finca registral independiente.
El título constitutivo describe el inmueble en su conjunto y cada uno de los elementos privativos, con su superficie y linderos, y asigna a cada uno una cuota de participación, que determina su contribución a los gastos comunes y su peso en las votaciones de la junta. Puede incluir también unos estatutos con normas de uso y organización de la comunidad.
Cuándo se utiliza
La división horizontal es necesaria o conveniente en situaciones como estas:
- Promoción de un edificio de viviendas destinado a la venta de cada unidad por separado.
- Edificio heredado o adquirido en proindiviso que los copropietarios desean repartir adjudicándose pisos concretos.
- Casa con varias viviendas o con vivienda y local que se quiere independizar para vender o donar una de ellas.
- Modificación de una división horizontal existente por segregación, agrupación o cambio de uso de algún elemento.
- Conjuntos de viviendas unifamiliares con zonas comunes, mediante la llamada división horizontal tumbada o un régimen de conjunto inmobiliario.
Documentación necesaria
De los otorgantes
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor.
- En caso de sociedades, escritura de constitución y acreditación de las facultades del representante.
Del edificio
- Título de propiedad y, en su caso, escritura de declaración de obra nueva.
- Descripción técnica de cada elemento privativo con superficies y linderos, preferiblemente elaborada por un técnico.
- Propuesta de cuotas de participación y, si se desea, de estatutos.
- Licencia o autorización municipal cuando la normativa urbanística la exija.
- Referencia catastral del inmueble.
En Cataluña la normativa urbanística somete a control municipal la constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal cuando supone un aumento del número de viviendas o de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. La notaría le indicará qué autorización se requiere en su caso.
Cómo se tramita
Estudio del edificio
La notaría revisa el título, la situación registral y urbanística del inmueble y la documentación técnica aportada.
Redacción del título constitutivo
Se describen el edificio, los elementos privativos y comunes y las cuotas de participación, y se redactan los estatutos si los propietarios lo desean.
Otorgamiento
Los propietarios firman la escritura ante el notario, que comprueba su identidad, capacidad y la concurrencia de los requisitos legales.
Impuestos e inscripción
Se liquida el impuesto que corresponda y la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, que abre un folio para cada elemento privativo.
Particularidades en Cataluña
El Código civil de Cataluña contiene una regulación completa de la propiedad horizontal que se aplica a los edificios situados en Blanes: el contenido del título constitutivo, los estatutos, los órganos de la comunidad, el régimen de acuerdos y las obligaciones de los propietarios, entre ellas la de contribuir a los gastos comunes en proporción a su cuota.
Una vez constituido el régimen, su modificación requiere, como regla general, el acuerdo de la junta de propietarios con las mayorías que establece la ley, y en ciertos casos el consentimiento del propietario afectado. Por ello conviene que la descripción y las cuotas se fijen con cuidado desde el principio.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel aprobado por el Real Decreto 1426/1989, igual en todas las notarías, y dependen del valor del edificio y del número de elementos que se describen.
La escritura de división horizontal está sujeta, con carácter general, a la cuota gradual del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que se liquida ante la Agència Tributària de Catalunya. Si la división se realiza dentro de una operación más amplia, como la disolución de una comunidad o una herencia, pueden concurrir otros impuestos. La notaría le informará en función de su caso.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la división horizontal para vender un piso?
Para vender un piso como finca independiente es necesario que el edificio esté dividido horizontalmente. Sin división, solo podría venderse una participación indivisa del edificio entero, con las limitaciones que ello supone.
¿Puede hacerse la división horizontal junto con la obra nueva?
Sí, es muy habitual. En una misma escritura se declara la construcción del edificio y se constituye el régimen de propiedad horizontal, lo que simplifica la tramitación.
¿Cómo se fijan las cuotas de participación?
Se establecen en el título constitutivo atendiendo normalmente a la superficie, la situación y el uso de cada elemento en relación con el conjunto. Las cuotas determinan la contribución a los gastos y el valor del voto en la junta.
¿Necesito licencia del Ayuntamiento de Blanes?
Depende. Si la división implica un aumento del número de viviendas o locales, la normativa urbanística catalana exige control municipal previo. La notaría le orientará sobre la autorización necesaria antes de la firma.
¿Puedo modificar después la división horizontal?
Sí, pero la modificación del título constitutivo requiere, por regla general, acuerdo de la junta de propietarios con las mayorías legales y, en determinados casos, el consentimiento de los afectados, además de la escritura y su inscripción.
¿Es obligatorio redactar estatutos?
No. Los estatutos son potestativos, pero resultan útiles para regular cuestiones como el uso de los elementos comunes, la actividad en los locales o el reparto de determinados gastos.
¿Puede otorgarse la división horizontal por videoconferencia?
La Ley del Notariado incluye la división de la propiedad horizontal entre los actos que pueden otorgarse por videoconferencia a través del Portal Notarial del Ciudadano, siempre que no conlleve extinción de condominio ni adjudicación de la propiedad.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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