Extinción de condominio en Blanes
La extinción de condominio pone fin a la copropiedad de un bien, normalmente un inmueble, que se adjudica a uno de los copropietarios, el cual compensa a los demás. El notario autoriza la escritura y vela por el equilibrio y la legalidad de las adjudicaciones.
- Quién interviene
- Todos los copropietarios del bien
- Normativa aplicable
- Libro quinto del Código civil de Cataluña
- Documento básico
- Título de propiedad del inmueble
- Inscripción
- Registro de la Propiedad competente
Qué es la extinción de condominio
Existe condominio o comunidad ordinaria indivisa cuando un mismo bien pertenece a varias personas en cuotas determinadas. Es una situación frecuente: hermanos que heredan una vivienda, parejas que la compran a medias o socios que adquieren un local. La extinción de condominio es el negocio jurídico por el que esa copropiedad termina y el bien pasa a pertenecer a una sola persona, o se reparte entre los comuneros cuando es posible dividirlo.
En Cataluña la comunidad ordinaria indivisa está regulada en el Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. Conforme a esta regulación, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera de ellos puede pedir la división en cualquier momento, salvo que se haya pactado la indivisión por un plazo limitado.
Cuando el bien no admite una división material sin perder valor, como sucede habitualmente con una vivienda, la solución ordinaria es adjudicarlo a uno de los comuneros, que abona a los demás el valor de sus cuotas en dinero. Si no hay acuerdo, la división puede solicitarse judicialmente, lo que supone normalmente la venta del bien y el reparto del precio.
Cuándo se utiliza
La extinción de condominio resulta adecuada, entre otros, en los siguientes supuestos:
- Ruptura de un matrimonio o de una pareja estable que adquirió la vivienda en proindiviso. En Cataluña el régimen económico supletorio es el de separación de bienes, por lo que los bienes comprados conjuntamente suelen estar en comunidad ordinaria.
- Herederos que han adquirido un inmueble por partes iguales y desean que solo uno de ellos conserve su propiedad.
- Copropietarios que reciben varios bienes y prefieren adjudicarse cada uno de ellos de forma completa.
- Socios o familiares que quieren simplificar la titularidad de un local, una plaza de aparcamiento o una finca rústica.
Documentación necesaria
De los copropietarios
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor de todos los comparecientes.
- Estado civil y, en su caso, régimen económico matrimonial.
- Justificación de los medios de pago empleados para la compensación.
Del inmueble
- Título de propiedad: escritura de compra, herencia u otro título.
- Último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o referencia catastral.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas, si se trata de un piso o local.
- Datos del préstamo hipotecario pendiente, si lo hubiera.
La notaría obtiene la información registral actualizada de la finca. Si el inmueble está hipotecado, la extinción de condominio no libera al copropietario que sale de su deuda frente al banco: para ello es necesario el consentimiento de la entidad acreedora.
Cómo se tramita
Acuerdo entre los copropietarios
Los comuneros acuerdan a quién se adjudica el bien, el valor que se le atribuye y la forma de pago de la compensación.
Estudio previo
La notaría revisa el título, la situación registral y las cargas, y el notario informa sobre las consecuencias civiles y fiscales de la operación.
Firma de la escritura
Todos los copropietarios comparecen ante el notario, que comprueba su identidad y capacidad, deja constancia de los medios de pago y autoriza la escritura.
Impuestos e inscripción
Se presentan las autoliquidaciones que correspondan y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre del adjudicatario.
Efectos sobre la hipoteca
Es habitual que el inmueble esté gravado con un préstamo hipotecario firmado por todos los copropietarios. La escritura de extinción de condominio produce efectos sobre la propiedad, pero no modifica por sí sola la posición de los deudores. Si el copropietario que abandona la comunidad desea quedar liberado, deberá negociar con la entidad una novación o una subrogación, que puede formalizarse en el mismo acto.
El notario explicará estas circunstancias antes de la firma para que las partes conozcan el alcance real del acuerdo.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel aprobado por el Real Decreto 1426/1989 y son iguales en cualquier notaría. Dependen principalmente del valor del bien y de la extensión del documento.
En el plano fiscal, cuando el bien es indivisible y se adjudica a uno de los comuneros que compensa a los demás, la operación tributa por regla general en la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) y no como transmisión patrimonial. Si la extinción es solo parcial o existen excesos de adjudicación no justificados, puede aplicarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). La incidencia en el IRPF de quien recibe la compensación y en el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU, plusvalía municipal) depende de cada caso, por lo que conviene analizarlo antes de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a los demás copropietarios a extinguir el condominio?
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, por lo que cualquiera puede pedir la división. Si no hay acuerdo, debe acudirse a la vía judicial, que normalmente termina con la venta del bien. La escritura notarial requiere el consentimiento de todos.
¿Qué diferencia hay entre extinguir el condominio y vender mi parte?
En la extinción de condominio la comunidad desaparece porque el bien queda en manos de un solo titular. Si un copropietario vende su cuota a otro y siguen existiendo varios titulares, se trata de una compraventa de participación indivisa, con una tributación distinta.
¿Salgo de la hipoteca al firmar la extinción de condominio?
No automáticamente. La deuda hipotecaria es un contrato con el banco y solo se modifica con su consentimiento. Para quedar liberado es necesario que la entidad acepte la novación o subrogación del préstamo.
¿Cómo se fija el valor de la compensación?
Lo acuerdan libremente los copropietarios. Es recomendable que se ajuste al valor real del inmueble, ya que la Administración tributaria puede comprobar los valores declarados y, en caso de diferencias, practicar liquidaciones complementarias.
¿Puede hacerse la extinción de condominio en un divorcio?
Sí. Puede formalizarse en escritura independiente o incluirse en el convenio regulador cuando el divorcio se tramita ante notario. El notario le informará sobre la opción más adecuada según las circunstancias.
¿Se puede extinguir el condominio sobre varios inmuebles a la vez?
Sí. Cuando la comunidad recae sobre varios bienes, pueden adjudicarse a distintos copropietarios procurando que cada uno reciba un valor equivalente a su cuota. Si existen diferencias, se compensan en dinero.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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