Novación de hipoteca en Blanes
La novación de hipoteca permite modificar las condiciones de un préstamo hipotecario con la misma entidad, como el plazo, el tipo de interés o el capital, sin cancelar la hipoteca existente y manteniendo su rango en el Registro.
- Normativa
- Ley 2/1994 y Ley 5/2019 de crédito inmobiliario
- Partes
- Prestatario, entidad y, en su caso, fiadores
- Elección de notario
- Corresponde al prestatario
- Registro
- Se inscribe en el Registro de la Propiedad
Qué es la novación hipotecaria
La novación es la modificación, de mutuo acuerdo, de las condiciones de un préstamo hipotecario vigente. A diferencia de la subrogación, en la novación se mantienen las mismas partes: el prestatario y la entidad acuerdan cambiar uno o varios aspectos del contrato y lo formalizan en escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
La Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, regula los efectos de estas modificaciones y su tratamiento arancelario y fiscal. Cuando el prestatario es una persona física y la operación se encuentra en el ámbito de la Ley 5/2019, la entidad debe facilitar la información precontractual que corresponda, y el notario controla la transparencia de las nuevas condiciones.
Qué condiciones pueden modificarse
- Ampliación o reducción del plazo de amortización.
- Cambio del tipo de interés, incluida la conversión de variable a fijo o de fijo a variable.
- Ampliación del capital prestado.
- Modificación del sistema de amortización o establecimiento de un periodo de carencia.
- Liberación de fiadores o modificación de las garantías.
Documentación necesaria
De los otorgantes
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor de los prestatarios y, en su caso, de los fiadores e hipotecantes.
- Estado civil y régimen económico matrimonial o de la pareja estable.
Del préstamo
- Escritura del préstamo hipotecario y de sus modificaciones anteriores.
- Condiciones de la novación aprobadas por la entidad y documentación precontractual entregada.
- Último recibo del IBI.
Si la novación afecta a fiadores o a hipotecantes no deudores, su consentimiento puede ser necesario para que la modificación les vincule.
Cómo se tramita
Negociación con la entidad
El prestatario y la entidad acuerdan las nuevas condiciones. La entidad entrega la información precontractual que proceda.
Revisión por la notaría
El prestatario comunica la notaría elegida. El notario revisa el proyecto y, cuando la ley lo exige, se otorga previamente el acta de transparencia.
Firma de la escritura
Prestatarios, entidad y, en su caso, fiadores firman la escritura de novación. El notario explica el alcance de los cambios.
Inscripción
La notaría remite la escritura al Registro de la Propiedad. La hipoteca conserva su rango, salvo en los supuestos que la ley prevé, como determinadas ampliaciones de capital o de plazo cuando existen cargas posteriores.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel del Real Decreto 1426/1989, que contempla reducciones para las escrituras de novación acogidas a la Ley 2/1994. La distribución de gastos entre la entidad y el prestatario se determina conforme a la normativa aplicable y a lo pactado.
Determinadas novaciones, como las que modifican el tipo de interés o el plazo, gozan de exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados; otras, como la ampliación de capital, pueden quedar sujetas. La comisión por conversión de tipo variable a fijo está limitada por la Ley 5/2019. La notaría le informará del régimen aplicable.
Preguntas frecuentes
¿La novación supone una nueva hipoteca?
No. Se modifica el préstamo existente y la hipoteca conserva, como regla general, su rango registral. Por ello suele ser más sencilla y económica que cancelar y constituir una hipoteca nueva.
¿Puedo elegir notario para la novación?
Sí. El derecho del prestatario a elegir notario se aplica también a las operaciones sujetas a la Ley 5/2019. La entidad no puede imponer una notaría determinada.
¿Pueden cobrarme una comisión por pasar de tipo variable a fijo?
La Ley 5/2019 limita la compensación que la entidad puede cobrar por esta conversión y, en determinados supuestos, la excluye. La notaría puede revisar si la comisión propuesta se ajusta a la ley.
¿Qué ocurre si amplío el capital del préstamo?
La ampliación de capital puede afectar al rango de la hipoteca si existen cargas posteriores inscritas, y puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El notario le informará antes de la firma.
¿Pueden liberar a un fiador mediante la novación?
Sí, siempre que la entidad lo consienta. La liberación del fiador se hace constar en la escritura de novación.
¿Puedo combinar la novación con la salida de un cotitular del préstamo?
Sí. Es frecuente, por ejemplo tras una separación, formalizar en la misma operación la extinción de condominio y la novación para que uno de los prestatarios asuma la deuda, con el consentimiento de la entidad.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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