Opción de compra de inmueble en Blanes
El derecho de opción de compra faculta a su titular para adquirir un inmueble por un precio y en un plazo determinados, mediante su sola decisión. Formalizado en escritura e inscrito, protege al optante frente a terceros adquirentes.
- Normativa
- Libro quinto del Código civil de Cataluña
- Naturaleza
- Derecho real de adquisición voluntario
- Duración máxima
- Diez años, con las excepciones legales
- Registro
- Inscribible en el Registro de la Propiedad
Qué es la opción de compra
La opción de compra es el derecho que permite a su titular, el optante, adquirir un bien en las condiciones pactadas, de modo que la compraventa se perfecciona por su sola voluntad, sin necesidad de un nuevo consentimiento del propietario. Durante el plazo de la opción, el propietario queda vinculado y no puede frustrar su ejercicio.
En Cataluña, la opción se regula en el libro quinto del Código civil de Cataluña como derecho real de adquisición voluntario. Para constituirse como derecho real debe otorgarse en escritura pública, que ha de expresar, entre otros extremos, el precio de adquisición, el plazo y la forma de ejercicio. El Código civil de Cataluña limita su duración a un máximo de diez años, salvo las excepciones previstas legalmente.
La opción puede ser gratuita u onerosa. Es habitual que el optante pague una prima por la concesión del derecho, que puede pactarse que se descuente del precio si finalmente se ejerce la opción.
Cuándo se utiliza
- Arrendamiento con opción de compra, en el que el inquilino puede adquirir la vivienda durante el contrato.
- Compradores que necesitan tiempo para obtener financiación o vender otro inmueble.
- Promotores que desean asegurar la adquisición de un terreno mientras tramitan licencias o estudios.
- Acuerdos familiares o empresariales para fijar hoy el precio de una adquisición futura.
Documentación necesaria
De las partes
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor.
- Estado civil y régimen económico matrimonial o de la pareja estable.
- Escritura y poderes si interviene una sociedad.
Del inmueble
- Título de propiedad y referencia catastral.
- Último recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios.
- Certificado de eficiencia energética, si se trata de una vivienda.
- Contrato de arrendamiento, si la opción se vincula a un alquiler.
Conviene concretar en la escritura cómo y dónde debe notificarse el ejercicio de la opción, y si el precio debe pagarse o consignarse en ese momento.
Cómo se tramita
Acuerdo de condiciones
Las partes fijan el precio de adquisición, la prima, el plazo y la forma de ejercicio. La notaría revisa la situación registral de la finca.
Escritura de opción
Se otorga la escritura de constitución del derecho de opción, que el notario remite al Registro de la Propiedad para su inscripción.
Ejercicio de la opción
Dentro del plazo, el optante comunica fehacientemente su decisión de adquirir, por ejemplo mediante requerimiento notarial, en la forma pactada.
Escritura de compraventa
Se formaliza la adquisición y el pago del precio. Si la opción estaba inscrita, pueden cancelarse las cargas posteriores conforme a la normativa hipotecaria.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel del Real Decreto 1426/1989 y dependen principalmente de la prima y del precio pactados.
La constitución onerosa del derecho de opción suele tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El ejercicio posterior de la opción constituye una compraventa sujeta al ITP o al IVA, según el caso, y para el vendedor puede generar el IIVTNU y ganancia patrimonial en el IRPF. La notaría le informará del régimen aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre la opción de compra y las arras?
En la opción, solo el optante decide si compra, y el propietario queda vinculado. En las arras, ambas partes se comprometen a la compraventa y la señal cumple una función de garantía o de desistimiento, según el tipo pactado.
¿Qué ocurre con la prima si no ejerzo la opción?
Salvo pacto distinto, la prima queda en poder del propietario como contraprestación por haber mantenido el bien vinculado durante el plazo de la opción.
¿Puede el propietario vender el inmueble a otra persona durante el plazo?
Puede hacerlo, pero si la opción está inscrita en el Registro de la Propiedad, el adquirente queda sujeto a ella y el optante podrá ejercitarla igualmente.
¿Cuánto tiempo puede durar una opción de compra?
El Código civil de Cataluña limita su duración a un máximo de diez años, con las excepciones previstas legalmente. Dentro de ese límite, el plazo lo fijan las partes.
¿Cómo se ejercita la opción?
Mediante comunicación fehaciente al propietario dentro del plazo y en la forma pactada. El requerimiento notarial es un medio habitual y seguro para acreditar el ejercicio.
¿Las cantidades del alquiler se descuentan del precio?
Solo si así se ha pactado. En el arrendamiento con opción de compra es frecuente acordar que una parte de las rentas abonadas se impute al precio final.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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