Pacto de indivisión en Blanes
El pacto de indivisión es el acuerdo por el que los copropietarios de un bien renuncian, durante un plazo determinado, a solicitar su división. Permite mantener la comunidad con estabilidad, por ejemplo tras una herencia o una compra conjunta.
- Normativa
- Libro quinto del Código civil de Cataluña
- Duración máxima
- Diez años, prorrogables por nuevo pacto
- Quién lo otorga
- Todos los cotitulares del bien
- Registro
- Inscribible en el Registro de la Propiedad
Qué es el pacto de indivisión
Cuando un bien pertenece a varias personas por cuotas se forma una comunidad ordinaria indivisa, regulada en Cataluña en el libro quinto del Código civil de Cataluña. La regla general es que ningún cotitular está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera de ellos puede exigir en todo momento la división del bien común.
El pacto de indivisión es la excepción a esa regla. Mediante él, los cotitulares acuerdan no ejercer la acción de división durante un plazo, que el Código civil de Cataluña limita a un máximo de diez años, prorrogable por nuevos pactos. La indivisión también puede venir impuesta por el causante en su testamento o por el donante, con los límites legales.
Otorgado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, el pacto resulta oponible a quienes adquieran posteriormente una cuota, de modo que el nuevo cotitular queda vinculado por la indivisión pactada.
Cuándo se utiliza
- Hermanos que heredan una vivienda familiar y desean conservarla durante un tiempo sin que ninguno pueda forzar su venta.
- Personas que adquieren conjuntamente un inmueble como inversión y quieren asegurar su permanencia hasta un momento determinado.
- Copropietarios de un negocio o local arrendado que prefieren mantener la explotación conjunta.
- Situaciones en las que conviene esperar a que los hijos menores alcancen la mayoría de edad antes de dividir.
La comunidad en el derecho catalán
Además del pacto de indivisión, los cotitulares pueden establecer en la misma escritura reglas sobre la administración y el uso del bien común, el reparto de gastos y la forma de adoptar acuerdos. El Código civil de Cataluña regula la adopción de acuerdos por mayoría de cuotas para los actos de administración ordinaria y exige unanimidad para los actos de disposición.
El Código civil de Cataluña reconoce también a los cotitulares, en determinados supuestos, derechos de adquisición preferente cuando otro cotitular transmite su cuota a un tercero. La notaría le informará sobre su alcance y sobre la conveniencia de regularlos en el pacto.
Documentación necesaria
De los cotitulares
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor de todos ellos.
- Estado civil y régimen económico matrimonial o de la pareja estable.
Del bien común
- Título de adquisición: escritura de compraventa, de herencia o de donación.
- Referencia catastral y último recibo del IBI.
Todos los cotitulares deben consentir el pacto, personalmente o mediante apoderado con facultades suficientes.
Cómo se tramita
Consulta inicial
Los cotitulares exponen a la notaría su situación y sus objetivos. El notario informa del régimen de la comunidad y del plazo máximo de la indivisión.
Redacción de la escritura
Se fija el plazo del pacto y, si se desea, las normas de uso, administración, gastos y transmisión de cuotas.
Firma e inscripción
Todos los cotitulares firman ante notario. La notaría remite la escritura al Registro de la Propiedad para que el pacto conste en el historial de la finca.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel del Real Decreto 1426/1989. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad se abonan aparte.
La escritura puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en función de su contenido y de su acceso al Registro. La notaría le informará de la tributación aplicable antes de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo puede durar la indivisión?
El Código civil de Cataluña limita el pacto de indivisión a un plazo máximo de diez años. Al vencer, los cotitulares pueden prorrogarlo mediante un nuevo pacto.
¿Puedo vender mi parte si hemos firmado un pacto de indivisión?
Sí. El pacto impide pedir la división del bien, pero no la transmisión de la cuota. El adquirente queda vinculado por el pacto si este consta inscrito, y los demás cotitulares pueden tener derechos de adquisición preferente.
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios fallece?
Sus herederos le suceden en la cuota y quedan sujetos al pacto de indivisión durante el plazo que reste.
¿Es necesario inscribir el pacto en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio para que vincule a quienes lo firman, pero la inscripción es recomendable porque hace que el pacto sea oponible frente a terceros adquirentes.
¿Puede un testamento imponer la indivisión de un bien?
Sí. El causante puede disponer que un bien de la herencia permanezca indiviso durante un tiempo, dentro de los límites que establece el Código civil de Cataluña.
¿Cómo se pone fin a la comunidad cuando termina el pacto?
Cualquier cotitular puede solicitar la división. Si el bien no admite división material, lo habitual es la extinción de condominio con adjudicación a uno de los cotitulares o la venta del bien y el reparto del precio.
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