Permuta de inmuebles en Blanes
La permuta es el contrato por el que cada parte transmite a la otra la propiedad de un bien a cambio de otro. Se utiliza para intercambiar inmuebles o para ceder un solar a cambio de viviendas o locales que se construirán en él.
- Normativa
- Libro sexto del Código civil de Cataluña
- Modalidades
- Permuta ordinaria o de solar por obra futura
- Diferencia de valor
- Puede compensarse con dinero
- Registro
- Se inscribe en el Registro de la Propiedad
Qué es la permuta de inmuebles
En la permuta cada uno de los contratantes se obliga a transmitir la propiedad de un bien a cambio de recibir otro. Cuando los bienes intercambiados son inmuebles, la permuta se formaliza en escritura pública, que permite inscribir el cambio de titularidad de ambas fincas en el Registro de la Propiedad.
En Cataluña, la permuta se regula en el libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, que en lo no previsto específicamente remite a las normas de la compraventa. Si los bienes tienen valores distintos, la diferencia puede compensarse con una cantidad de dinero; según la proporción entre el bien y el dinero entregados, el contrato puede calificarse como permuta o como compraventa.
Una modalidad frecuente es la permuta de solar por obra futura: el propietario de un terreno lo transmite a un promotor a cambio de que este le entregue determinadas viviendas, locales o plazas de aparcamiento del edificio que construirá. La escritura debe describir con precisión los elementos que se entregarán, los plazos y las garantías del cumplimiento.
Cuándo se utiliza
- Intercambio de viviendas entre familiares o particulares, con o sin compensación en metálico.
- Cesión de un solar o de una finca a un promotor a cambio de inmuebles en la futura edificación.
- Reorganización de fincas colindantes entre propietarios para mejorar su configuración.
- Operaciones entre empresas que intercambian activos inmobiliarios.
Documentación necesaria
De los otorgantes
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor, o escritura y poderes si interviene una sociedad.
- Estado civil y régimen económico matrimonial o de la pareja estable.
De cada inmueble
- Título de propiedad y referencia catastral.
- Último recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, si se trata de viviendas.
- En la permuta por obra futura, licencia de obras o proyecto y descripción de los elementos que se entregarán.
Si alguna de las fincas está hipotecada, conviene acordar previamente con la entidad acreedora la cancelación o la forma en que se mantendrá la garantía.
Cómo se tramita
Estudio de la operación
La notaría revisa la situación registral y catastral de los inmuebles y analiza con las partes la calificación del contrato y sus efectos fiscales.
Redacción de la escritura
Se describen las fincas, sus valores, la compensación en metálico si la hay y, en la permuta por obra futura, los plazos, las garantías y las consecuencias del incumplimiento.
Firma
Las partes comparecen ante el notario, que comprueba su identidad y capacidad, informa sobre el contenido del contrato y autoriza la escritura.
Impuestos e inscripción
La notaría remite la escritura al Registro de la Propiedad. Cada parte debe liquidar los impuestos que le correspondan en los plazos legales.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel del Real Decreto 1426/1989 y se calculan en función del valor de los bienes intercambiados.
Fiscalmente, la permuta supone dos transmisiones: cada parte adquiere un inmueble y transmite otro. Según quiénes intervengan, la adquisición puede tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o por el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Cada transmitente puede quedar sujeto al IIVTNU y, si es persona física, al IRPF por la ganancia patrimonial. La notaría le informará del régimen aplicable a su caso.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre si los inmuebles no tienen el mismo valor?
La diferencia puede compensarse con una cantidad de dinero. Debe tenerse en cuenta que, si la parte en metálico es preponderante, el contrato puede calificarse como compraventa, con las consecuencias jurídicas y fiscales correspondientes.
¿Se pagan impuestos por los dos inmuebles?
Sí. Cada parte adquiere un bien, por lo que cada adquisición tributa de forma independiente. Además, cada transmitente puede quedar sujeto a la plusvalía municipal y, en su caso, al IRPF.
¿Qué garantías tiene quien entrega un solar a cambio de obra futura?
La escritura puede incluir una condición resolutoria inscrita, avales, plazos de entrega y cláusulas penales. El notario informa sobre las alternativas disponibles para proteger al cedente del solar.
¿Puede permutarse una vivienda hipotecada?
Sí, siempre que se informe a la otra parte y se acuerde qué ocurre con la hipoteca: su cancelación previa, su asunción mediante subrogación con consentimiento de la entidad o el mantenimiento de la carga.
¿La permuta puede hacerse en documento privado?
El contrato privado obliga a las partes, pero para inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y protegerse frente a terceros es necesaria la escritura pública.
¿Se aplican a la permuta las normas de la compraventa?
En lo no regulado específicamente, sí. El Código civil de Cataluña remite a las reglas de la compraventa, por ejemplo en materia de saneamiento y conformidad de los bienes.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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