Subrogación de hipoteca en Blanes
La subrogación permite sustituir al deudor de un préstamo hipotecario, como ocurre cuando el comprador asume la hipoteca del vendedor, o cambiar de entidad acreedora para obtener mejores condiciones sin cancelar ni constituir una hipoteca nueva.
- Modalidades
- Cambio de deudor o cambio de entidad acreedora
- Normativa
- Ley 2/1994 y Ley 5/2019 de crédito inmobiliario
- Elección de notario
- Corresponde al prestatario
- Registro
- Se inscribe en el Registro de la Propiedad
Qué es la subrogación hipotecaria
Subrogarse en un préstamo hipotecario significa ocupar la posición de una de las partes del contrato, manteniendo la hipoteca existente y su rango registral. Existen dos supuestos claramente diferenciados.
En la subrogación del deudor, una persona asume la deuda garantizada con la finca, normalmente el comprador que adquiere una vivienda hipotecada y se hace cargo del préstamo del vendedor. Para que el vendedor quede liberado de su obligación personal es necesario el consentimiento de la entidad acreedora, que estudiará la solvencia del nuevo deudor.
En la subrogación del acreedor, el prestatario traslada su préstamo a otra entidad que le ofrece mejores condiciones. Este procedimiento está regulado por la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en la redacción dada por la Ley 5/2019, y permite a la entidad acreedora inicial igualar la oferta en el plazo legal antes de que se formalice el cambio.
Cuándo se utiliza
La subrogación puede resultar adecuada en situaciones como las siguientes:
- Compra de una vivienda gravada con una hipoteca cuyas condiciones resultan interesantes para el comprador.
- Adquisición de una vivienda de obra nueva en la que el promotor ha constituido un préstamo que se divide entre las distintas viviendas.
- Mejora del tipo de interés u otras condiciones mediante el cambio a otra entidad.
- Conversión de un préstamo a tipo variable en uno a tipo fijo con una entidad distinta.
Documentación necesaria
De los otorgantes
- DNI, NIE o pasaporte original y en vigor.
- Estado civil y régimen económico matrimonial o de la pareja estable.
- Poderes de los representantes de las entidades, que aporta cada entidad.
Del préstamo y la finca
- Escritura del préstamo hipotecario que se subroga y sus modificaciones.
- Certificado de la deuda pendiente emitido por la entidad acreedora.
- Información precontractual entregada al prestatario (FEIN y FiAE), cuando proceda.
- Título de propiedad y último recibo del IBI.
Cuando la operación está sujeta a la Ley 5/2019, el prestatario debe recibir la documentación con la antelación legal y acudir previamente a la notaría para el acta de transparencia.
Cómo se tramita
Oferta y aprobación
La entidad acreedora aprueba la subrogación del nuevo deudor o, en el cambio de entidad, la nueva entidad formula su oferta vinculante y la notifica a la entidad inicial, que puede igualarla en el plazo legal.
Documentación precontractual
El prestatario recibe la Ficha Europea de Información Normalizada y el resto de la documentación exigida, con la antelación que establece la Ley 5/2019.
Acta de transparencia
En el notario elegido por el prestatario se otorga, al menos un día antes de la firma, el acta en la que se comprueba la información recibida y se resuelven sus dudas.
Firma de la escritura
Se otorga la escritura de subrogación, sola o junto con la compraventa. En el cambio de entidad, la nueva entidad abona a la anterior el capital pendiente y las cantidades que legalmente procedan.
Inscripción
La notaría remite la escritura al Registro de la Propiedad para que conste la subrogación en el historial de la finca.
Aranceles e impuestos
Los honorarios notariales se rigen por el arancel del Real Decreto 1426/1989. La normativa sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios prevé reducciones arancelarias para estas escrituras, y la Ley 5/2019 establece reglas sobre la distribución de los gastos entre prestamista y prestatario.
Las escrituras de subrogación acogidas a la Ley 2/1994 gozan, en determinados supuestos, de exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La comisión que puede cobrar la entidad inicial por el reembolso anticipado está limitada por la Ley 5/2019. La notaría le informará del régimen aplicable a su caso.
Preguntas frecuentes
Si compro una vivienda y me subrogo en la hipoteca, ¿queda liberado el vendedor?
Solo si la entidad acreedora consiente expresamente la liberación del vendedor. Sin ese consentimiento, el vendedor puede seguir respondiendo personalmente de la deuda junto con el comprador.
¿Puede mi banco impedir que me cambie a otra entidad?
No puede impedirlo, pero la ley le concede un plazo para igualar o mejorar la oferta de la nueva entidad. Si lo hace, el prestatario puede optar por quedarse con la entidad inicial en las nuevas condiciones.
¿Es obligatorio el acta de transparencia en una subrogación?
Es necesaria cuando la operación queda sujeta a la Ley 5/2019, como ocurre con carácter general cuando el prestatario es una persona física y la garantía es un inmueble de uso residencial. La notaría le indicará si procede en su caso.
¿Puedo elegir el notario para la subrogación?
Sí. La Ley 5/2019 reconoce al prestatario el derecho a elegir notario. La entidad no puede imponer una notaría determinada.
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación?
La subrogación implica un cambio de deudor o de entidad acreedora. La novación modifica las condiciones del préstamo, como el plazo o el tipo de interés, manteniendo las mismas partes. Ambas operaciones pueden combinarse en una misma escritura.
¿Se mantiene la misma hipoteca o se constituye una nueva?
Se mantiene la hipoteca existente con su rango registral. Por eso la subrogación suele resultar más sencilla y menos costosa que cancelar el préstamo anterior y constituir uno nuevo.
¿No encuentra su pregunta? Consulte el centro de preguntas frecuentes o contacte con la notaría.
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