Contrato de arras ante notario en Blanes

Qué es el contrato de arras

Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor al pactar la compraventa de un inmueble, antes de firmar la escritura definitiva. El contrato en el que se documentan recoge los elementos esenciales de la operación: la identificación de la finca, el precio, la forma de pago, el plazo para otorgar la escritura y las consecuencias de un eventual incumplimiento.

Según la función que las partes les atribuyan, las arras pueden ser confirmatorias, cuando se entregan como señal y a cuenta del precio y sirven de prueba de la celebración del contrato, o penitenciales, cuando permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa: el comprador perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviéndola duplicada.

En Cataluña, el Libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, regula las arras en el contrato de compraventa. Conforme a esta regulación, las cantidades entregadas se consideran, salvo pacto en contrario, a cuenta del precio, y solo tienen carácter penitencial cuando así se ha convenido expresamente. Por ello es esencial que el contrato indique con claridad qué tipo de arras se pactan.

Cuándo conviene firmarlo

El contrato de arras es útil cuando transcurre un tiempo entre el acuerdo y la escritura de compraventa, por ejemplo:

• Mientras el comprador obtiene la financiación hipotecaria.
• Cuando el vendedor debe cancelar una hipoteca, obtener la cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética.
• Si el vendedor necesita tiempo para desalojar la vivienda o adquirir otra.
• Cuando las partes desean asegurar la operación frente a otros posibles compradores.

Documentación necesaria

La notaría consulta la información del Registro de la Propiedad, lo que permite al comprador conocer, antes de entregar el dinero, quién es el titular de la finca y qué cargas pesan sobre ella.

Cómo se tramita

1. Acuerdo de las condiciones

   Comprador y vendedor convienen el precio, el importe de las arras, su clase, el plazo para la escritura y las condiciones que deban cumplirse.

2. Comprobación de la finca

   La notaría obtiene la información registral y revisa las cargas, la titularidad y la documentación de la vivienda.

3. Firma del contrato

   Las partes firman ante el notario, que deja constancia de la entrega de las arras y del medio de pago empleado y explica el régimen pactado.

4. Escritura de compraventa

   Dentro del plazo fijado se otorga la escritura definitiva, en la que las arras se descuentan del precio si así se ha pactado.

Aranceles e impuestos

Los honorarios notariales se rigen por el arancel aprobado por el Real Decreto 1426/1989, igual en todas las notarías. Si el contrato se formaliza en documento privado, la notaría puede legitimar las firmas.

El contrato de arras no es, por sí mismo, el momento en que se liquidan los impuestos de la compraventa. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) o el IVA y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), la plusvalía municipal (IIVTNU) y, en su caso, el IRPF del vendedor se devengan con la escritura de compraventa. Si las arras se pierden o se devuelven duplicadas, la cantidad percibida puede tener efectos en el IRPF de quien la recibe.

Preguntas frecuentes

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